La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique à tout propriétaire d’un bien inoccupé depuis plus d’un an dans une commune en zone tendue. Son calcul repose sur deux variables : la valeur locative cadastrale du logement et la durée de vacance.
Pour 2026, les taux restent fixés à 17 % la première année et 34 % à partir de la deuxième. Une réforme profonde se profile dès 2027, avec des conséquences directes sur les logements déjà vacants cette année.
Valeur locative cadastrale : la base de calcul que peu de propriétaires vérifient
Avant toute simulation, la donnée à récupérer est la valeur locative cadastrale (VLC) du logement. Ce montant figure sur l’avis de taxe foncière, dans le détail du calcul. Il ne correspond ni au loyer de marché ni au prix de vente : c’est une estimation administrative du loyer théorique annuel, révisée chaque année par un coefficient forfaitaire.
Pour 2026, la revalorisation est de +1,6 %. Un logement dont la VLC était de 5 000 euros en 2025 passe donc à environ 5 080 euros. Ce décalage paraît faible, mais il se cumule année après année et gonfle mécaniquement la base taxable.
Le piège fréquent : confondre la VLC brute (avant abattements) avec la VLC nette utilisée pour la taxe foncière. Pour la TLV, c’est la valeur locative brute qui sert de base, sans les abattements appliqués à la taxe d’habitation classique. Un propriétaire qui utilise sa VLC nette dans un simulateur obtiendra un montant sous-estimé.
Calcul concret de la TLV 2026 : deux paliers, pas de progressivité
Le mécanisme est binaire. Un logement vacant depuis un an en zone tendue déclenche une TLV à 17 % de la VLC. Dès la deuxième année consécutive de vacance, le taux passe à 34 %. Il n’existe pas de palier intermédiaire ni de taux dégressif si le logement est partiellement occupé.
Exemple chiffré avec une VLC de 5 000 euros
| Durée de vacance | Taux TLV | Montant annuel |
|---|---|---|
| Moins d’un an | 0 % | 0 euro |
| 1 an | 17 % | 850 euros |
| 2 ans et plus | 34 % | 1 700 euros |
Le doublement du taux la deuxième année est le levier dissuasif principal. Un logement vacant pendant trois ans coûte au propriétaire 850 + 1 700 + 1 700 = 4 250 euros de TLV cumulée, soit l’équivalent de 85 % de la VLC annuelle.
À noter : la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants), applicable hors zone tendue dans les communes qui l’ont votée, ne se déclenche qu’après deux ans de vacance et ses taux sont généralement plus bas. Les deux dispositifs ne se cumulent jamais pour un même logement.
Réforme 2027 : pourquoi la vacance constatée en 2026 compte déjà
La loi de finances 2026 prévoit la fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique, souvent désignée sous le nom de taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), applicable aux impositions établies au titre de 2027.
Le point à retenir pour tout propriétaire concerné : la durée de vacance constatée avant le 1er janvier 2027 sera prise en compte pour la première imposition de cette nouvelle taxe. Un logement déjà vacant en 2026 pourra donc être taxé dès 2027 sans nouvelle période d’attente. Attendre la réforme en espérant un « reset » du compteur de vacance serait une erreur.
Des taux potentiellement doublés dans certaines villes
La même loi ouvre aux communes en zone tendue la faculté de porter les taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % les années suivantes. Paris a déjà voté l’application de ces plafonds pour 2027.
Pour un logement parisien avec une VLC de 8 000 euros, la facture annuelle passerait de 2 720 euros (34 % actuels) à 4 800 euros (60 %). Ce quasi-doublement change radicalement l’arbitrage financier entre garder un logement vide et le mettre en location ou en vente.
Exonérations de la taxe logement vacant : les cas recevables par le fisc
La TLV n’est pas due dans plusieurs situations précises, à condition de les justifier auprès de l’administration fiscale :
- Le logement nécessite des travaux importants le rendant inhabitable (toiture effondrée, absence de réseau, insalubrité attestée). Un simple rafraîchissement ne suffit pas.
- Le propriétaire a engagé des démarches actives de mise en location ou de vente (annonces publiées, mandat d’agence, baisses de prix documentées) sans trouver preneur malgré un prix conforme au marché.
- Le logement constitue la résidence principale d’une personne hébergée en établissement de soin ou en EHPAD depuis moins de deux ans.
- Des raisons de force majeure ou médicales empêchent l’occupation du bien, avec justificatifs.
La charge de la preuve repose sur le propriétaire. Un logement mis en vente à un prix manifestement excessif ou proposé en location avec des conditions dissuasives ne sera pas considéré comme relevant d’une vacance involontaire.
Simulateur TLV : ce que les outils en ligne calculent (et ce qu’ils ignorent)
Le simulateur de service-public.gouv.fr permet de vérifier si une commune est en zone tendue. C’est un bon point de départ, mais il ne calcule pas le montant de la taxe. Les simulateurs privés appliquent la formule VLC × taux, ce qui donne une estimation correcte pour 2026.
Leur angle mort principal concerne la réforme 2027. Aucun simulateur disponible n’intègre encore les futurs taux communaux majorés (30 % / 60 %), puisque chaque commune doit délibérer individuellement. Pour anticiper la facture réelle à moyen terme, il faut croiser le résultat du simulateur avec les délibérations de la commune, publiées au registre des actes administratifs.
L’autre limite tient à la VLC elle-même. Les simulateurs qui estiment la valeur locative à partir de la surface habitable utilisent des moyennes départementales peu fiables. Seule la VLC figurant sur l’avis de taxe foncière garantit un calcul juste.
Un logement vacant en 2026 n’est plus seulement soumis à une taxe annuelle prévisible. Avec la fusion TLV-THLV prévue pour 2027 et la possibilité pour les grandes villes d’appliquer des taux allant jusqu’à 60 %, le coût de la vacance immobilière va augmenter sensiblement. Vérifier sa VLC, simuler le montant actuel et surveiller les délibérations municipales reste le seul moyen d’éviter une mauvaise surprise fiscale.
