Vous avez certainement vu des annonces ou reçu des courriels qui offrent les avantages de l’investissement pinel. « Ne payez plus d’impôts », promis. Mais quelle est la réalité derrière ces promesses ? L’investissement de Pinel est-il pertinent pour la construction de revenus de retraite ?
Les ingénieurs de Maretraite.fr expliquent les 4 pièges les plus importants de l’investissement au pinceau et comment les éviter.
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Plan de l'article
Se souvenir de l’essence de l’appareil Pinel
La loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt de 36 000€ sur 6 ans à 63 000 euros sur 12 ans pour investir dans de nouveaux immeubles locatifs. Pour l’obtenir, vous devez vous engager à louer :
- Pour 6 ou 9 ans, qui sont prolongés jusqu’à 12 ans,
- Conformément aux délais et la continuité de la location
- Dans le cas d’un loyer limité inférieur aux prix du marché (limites en fonction de la zone),
- Pour les locataires revenu modeste et limité (limites de superficie),
- Appartements neufs ou rénovés qui répondent aux dernières normes énergétiques,
- L’ hôtel est situé dans une zone « tendue », où la demande de logements dépasse l’offre (zones A, B ou B1).
Les 4 pièges de l’investissement au pinceau et comment les contrecarrer
Cas 1 : Le jugement sur la simulation d’entreprise
Une offre spéciale comprend l’achat d’un logement Pinel à crédit. Le plan d’investissement est « sans contribution », « clé en main » et « sans risque ». Une simulation vous montre que les loyers et la réduction d’impôt rembourseront vos paiements mensuels de crédit. Tout semble attrayant, facile et automatique. En réalité, vous n’obtenez pas le loyer prévu, les frais et les taxes sont plus importants que vous ne le pensiez… Votre budget est déséquilibré.
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Comment puis-je contrecarrer ce piège ? Définissez votre propre budget et envisager des solutions de rechange. Exemple : Seriez-vous en mesure de profiter de la réduction du code PIN qui s’inscrit dans le créneau fiscal pour toute la période d’imposition ? L’investissement de Pinel sera-t-il assujetti à l’impôt foncier (IFI) ? Les hypothèses de la simulation du vendeur sur un loyer optimiste sont-elles préparées au plafond ? Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif non pinel comparerait-elle ?
Cas 2 : Surpayer l’hébergement
C’ est le cas le plus classique de l’appareil Pinel. Les promoteurs utilisent le charme de la réduction d’impôt pour vous vendre des maisons qui sont bien au-dessus des prix du marché. Les déclarations des acheteurs trompés sont écrasantes. Exemple : Un appartement de 2 pièces à Lille acheté à Pinel pour 125 000 euros vaut 75 000 euros.
Comment puis-je contrecarrer ce piège ? C’est facile. Demandez à votre investissement le même prix, la même qualité et même Garanties comme s’il n’y avait pas eu de réduction fiscale. Est-ce que le recours au permis de construire ? La construction est-elle couverte par la garantie financière d’achèvement (GFA) ? Quel est le prix du nouveau m2 non libre d’impôt à proximité ? Y a-t-il vraiment une demande de location ? Comment se développera-t-il ? Quel est le prix du vieil homme à proximité ? Y a-t-il un espoir d’une revente à valeur ajoutée (ou du moins pas de perte) à la fin de votre engagement ?
Cas 3 : Négligence des obligations de location
Si votre propriété n’est pas louée pendant 12 mois ou n’est pas louée selon les conditions de l’appareil, vous devrez rembourser la réduction fiscale. Par exemple, votre locataire est parti. Vous avez de la difficulté à trouver un locataire qui remplit les conditions. En attendant, vous hébergerez un ami gratuitement. Si cette profession est trouvée, vous perdrez le bénéfice de l’escompte fiscal.
Comment puis-je piéger contrecarrer ? Vous devez respecter les conditions de location et les exigences de rapport de l’appareil Pinel. Par exemple, vous devez prouver que vous ferez tout son possible pour louer les appartements. C’est à vous de vérifier si votre locataire utilise l’appartement comme résidence principale. Si vous ne pouvez pas gérer cela, vous devez choisir une gestion de location de bonne réputation qui garantira que vos obligations sont respectées.
Piège 4. Acheter dans un endroit avec une forte zone résidentielle Pinel
Un grand nombre de logements Pinel dans le même quartier peut réduire la demande et, par conséquent, le loyer. En outre, les propriétaires du même programme immobilier seront tentés de revendre en même temps à la fin de l’obligation de location, réduisant ainsi les prix de revente.
Comment puis-je contrecarrer ce piège ? Mieux vaut éviter de grands logements neufs à haute densité de Pinel, qui est vendu en même temps après 6, 9 ou 12 ans.
Le placement de Pinel peut être pertinent pour votre revenu de retraite.
Cependant, il est nécessaire d’éviter les pièges de certaines promotions commerciales. Nos ingénieurs du patrimoine peuvent vous aider à vérifier la validité d’un tel investissement par rapport à votre situation et à vos objectifs. Ils peuvent également vous proposer des alternatives.
Les logements neufs des zones B2 et C, qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et dont l’acte de vente authentique a été signé avant le 15 mars 2019, continueront d’être éligibles au programme Niel. Vingt municipalités touchées par un Traité de relation de la Défense (DRS) sont admissibles au Pinel
Les créneaux fiscaux sont limités à 10 000€ par an.
Nous serons responsables devant l’IFI à partir de 1 300 000 euros dans le cadre d’une transaction patrimoniale.
