Quelle imposition pour une location meublée ?

Lors de la location d’un bien immobilier, la fiscalité doit être soigneusement vérifiée. En fait, vos loyers généreront des cotisations fiscales et de sécurité sociale. Un frais important, qui n’est pas nécessairement fourni lors de l’achat. Cet article fournit une mise à jour du calcul de l’impôt à percevoir, de la déclaration et, surtout, de la façon dont le meilleur régime fiscal est utilisé pour payer moins d’impôt. Ceci s’applique à toute location meublée, saisonnière, pour un étudiant, via AirBnB…

La première question pour comprendre la fiscalité est la suivante : s’agit-il d’un bien loué vide ou d’un bien locatif meublé ? Cet article traite de taxation des appartements locatifs meublés. Pour loyers vides, la fiscalité est différente et est expliquée ici.

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Résumé

• Non professionnel Location meublée (LMNP) et taxe : deux régimes fiscaux possibles.
  • Imposition du locataire meublé pour le programme Micro-BIC.
  • L’ imposition du locataire meublé au régime réel.
• Calcul de l’impôt prélevé sur vos loyers imposables lors de la location d’un bien meublé non professionnellement !
• Location meublée en LMNP : les conditions qui doivent être respectées pour passer de la taxation de Micro-BIC au régime réel !
• Système micro-BIC et réel : quels champs avez-vous besoin pour remplir la déclaration d’impôt en ligne ?
• Location meublée LMNP et taxes à la source : quoi changements ?

location décorée non professionnellement (NMNP) et l’impôt : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait que vous louez votre propriété meublée vous ouvre le choix de deux taxes différentes sur vos loyers collectés. C’est à vous de garder la meilleure option si Votre déclaration de revenus en mai. Avant de décrire en détail le calcul de la taxe et les champs à remplir, regardons les deux taxes possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers (ce que vous percevez réellement) les loyers imposés (ceux retenus par les autorités fiscales pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent, parce que plus ils seront plus votre impôt sera faible. Veuillez noter que cet article traite de la location non professionnelle (PNMN). C’est celui que M. et Mme Toutlemonde si vous avez un bien meublé. Les personnes dont l’activité principale est la principale source de revenus, seuls les loyers d’un meublé relèvent d’un régime différent : location meublée professionnel. Vous ne serez pas affecté par cet article si les loyers de l’article fourni représentent plus de 50 % de vos revenus.

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Imposition du locataire meublé pour le programme Micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Plus précisément, vous avez seulement besoin de déclarer les loyers collectés. Avant de calculer la taxe, les autorités fiscales appliqueront une allocation de 50 %. En d’autres termes, les loyers facturés représentent 50 % des loyers perçus.

Exemple :

M. Corrigetonomhot loue une propriété meublée et recevra une location de 10 000€ en 2020. Il opte pour le système micro-BIC lors de la déclaration de revenus 2021 2020. entraînent une réduction de 50 % ou 10000* 50% = 5 000€. M. sera donc imposé sur la base de 10 000 à 5 000 euros.

Ci-dessous, nous voyons quel taux La taxe est parsemée sur les 5 000€ de loyers imposables.

L’ imposition du locataire meublé au régime réel.

Si le plan MicroBIC ne vous convient pas, votre deuxième option est d’imposer vos revenus immobiliers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attrayant, parce que parfois il ne paie pas d’impôts. D’autre part, les formalités et les explications sont compliquées et nécessitent un comptable. Quel est son nom On dit que vous pouvez déduire de vos loyers les dépenses que vous payez réellement pour votre bien avant de gagner de l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera également possible de créer un Amortissement de biens immobiliers ou de meubles avant le calcul de l’impôt. Il sera donc nécessaire d’utiliser le reçu des loyers, ainsi que les dépenses payées et le calcul de l’amortissement.

Tout d’abord, étudions une liste de frais déductibles, afin de ne pas en oublier un. Nous pouvons énumérer les éléments suivants :

— intérêts sur l’emprunt du prêt pour l’achat de la propriété. — assurance propriétaire sans occupants. — Impôt foncier à l’exclusion des déchets ménagers (nous avions vu que les déchets ménagers est la responsabilité du locataire, de sorte qu’il ne peut pas être soustrait). — Assurance emprunteur du prêt et des frais bancaires (frais de chute, etc.) — Honoraires payés à un comptable. — Les œuvres. Cet article couvre les travaux déductibles et non déductibles. …

En plus de ces déductions, vous pouvez annuler la dépréciation du bien. Ici, le comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer la mesure dans laquelle vous voulez le tracé être capable de vapeur. Dans le cas du contrôle fiscal, il va sans dire L’administration fiscale ne sera pas en mesure de remettre en question votre déclaration de revenus si l’amortissement a été calculé par un comptable. Les effets des dépenses admissibles et de l’amortissement sont les suivants.

Exemple :

Mr Correct votre taxe achète une propriété de 100 000€ et ajoute 10 000€ aux meubles. Le comptable s’attend à ce que la propriété soit amortie sur une période de 20 ans, soit une déduction de 100 000/20 = 5 000€ par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans ou 10000/5 = 2 000€ par an. M. Corrigetonimpot loue la propriété meublée en 2021 et reçoit une location de 10 000€. En outre, il a payé 500€ d’intérêts sur prêt et 1 000€ d’impôt foncier. S’il choisit le système réel, il sera imposé sur la base de 10 000 — 5 000 — 2 000 — 1.000 — 500€ = 1 500€. Le Les autorités fiscales calculeront la taxe sur le loyer imposable sur la base de 1 500€. Nous fixons les dépenses admissibles ET l’amortissement pour déterminer les loyers imposables.

Il est donc nécessaire d’étudier la différence entre le microBIC et le régime actuel. L’arbitrage est très simple : . si les dépenses admissibles amortissement dépasse 50% des loyers, le régime actuel est plus intéressant Si ce n’est pas le cas, le MicroBIC est requis. Dans nos exemples, M. Corrigetonimpôt s’intéresse à : pour le régime réel au lieu de Micro-BIC. Il peut déduire 8.500 euros au lieu de déduire 5.000 euros. Les loyers imposés sont de 1 500€ (contre 5 000€ pour le MicroBIC).

En fait, il est également nécessaire de prendre en compte le coût du comptable, qui est responsable du système réel de calcul de l’amortissement et de l’amortissement. Il est essentiel de rédiger des déclarations fiscales (entre 700€ et 1500€ par an). Si vous avez un prêt et qu’un amortissement de la propriété est possible, le loyer ne sera jamais imposé, car les déductions seront énormes. Le bénéfice fiscal compense alors largement les coûts d’un comptable. Dans le cas d’un appartement loué équipé d’un loyer modéré sans amortissement, il est possible que le « comptable » soit trop cher pour les dépenses pour compenser le bénéfice fiscal. Le régime micro-BIC plus simple est alors nécessaire. Afin de faire le bon choix, il est nécessaire de calculer la taxe pour chaque plan. Tout le monde pourra alors écarter la question suivante : le bénéfice fiscal en passant du micro-BIC au réel émettra -t-il le coût d’un comptable essentiel au système réel ?

Calcul de l’impôt à payer sur vos loyers imposables lors de la location d’un propriété non meublée professionnellement est facturée !

Comme tout revenu en France, les loyers sont soumis à deux impôts : l’impôt sur le revenu ET les cotisations de sécurité sociale. Ils sont tous deux calculés sur la base des loyers imposables. Les cotisations de sécurité sociale sont de 17,2 %. Le taux d’imposition dépend de votre classe d’imposition marginale : il peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Nous avons vu comment identifier la classe d’imposition marginale dans l’article de description du calcul de la taxe. Les loyers sont donc fortement imposés, car nous souffrons rapidement de loyers imposables à 17,2 % avec un minimum de 11%. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de la taxe pour la location avec Micro-BIC :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000€ de loyer et bénéficiait d’une réduction de 50 %. Les loyers imposés s’élèvent donc à 5 000€. Sa classe fiscale est supposée être de 11 %. Il sera le Déductions sociales : 5000* 17,2% = 860€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 5.000* 11% = 550€. Au total, M. doit donc avoir 1 410€ en tout.

Calcul de la taxe lors de la location meublée en réel :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et a bénéficié de plus de 8 500 euros de déductions. Les loyers imposés s’élèvent donc à 1 500€. Sa classe fiscale est supposée être de 11 %. Il paie les déductions sociales : 1.500* 17,2% = 258€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 1.500* 11% = 165€. Au total, M. devra payer un total de 423€.

Outre de nombreux frais déductibles, l’impôt sur les revenus fonciers devient rapidement très important. Ici, j’ai pris l’exemple d’un ensemble de 11%, mais la taxe peut être beaucoup plus élevée si votre taux est de 30% ou plus. Le diagramme suivant présente les détails du calcul de la taxe pour les deux situations.

Le taux d’intérêt de 11 % a été augmenté depuis 2021.

Location meublée en LMNP : les conditions qui doivent être respectées pour passer de la taxation de Micro-BIC au régime réel !

Chaque contribuable a le choix, mais doit respecter certaines règles avant de s’établir entre les régimes fiscaux. Dans le cas de la location meublée, il est nécessaire d’utiliser le les points suivants :

– Le programme Micro-BIC n’est disponible que si vos locations sont inférieures à une limite de 70 000€. En outre, le régime actuel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur tous les biens locatifs meublés.

— Dans l’année où vous commencez le bon régime, vous vous engagez à y rester pendant 2 ans.

— La transition du micro-BIC au régime réel comprend la prévention des impôts avant le 1er février de l’année du revenu. Par exemple, si vous informez les autorités fiscales avant le 1er février 2021 que vous avez ce choix s’appliquera à la déclaration de revenus 2022 2021.

Exemple :

M. Corrigetontax reçoit 10 000€ de loyer par an : il a le choix entre MicroBIC et Real parce qu’il est inférieur à la limite de 70 000€. S’il défend le réel, il devra y rester pendant 2 ans. Après 2 ans, il peut choisir le Micro-BIC. À tout moment, il sera alors en mesure de revenir à la vraie alimentation, mais alors il s’impliquera à nouveau pendant 2 ans.

Système micro-BIC et réel : quels champs avez-vous besoin pour remplir la déclaration d’impôt en ligne ?

Indiquez simplement vos loyers pour le programme Micro-BIC dans le cas 5ND. Les autorités fiscales appliqueront la rémunération de 50% seule avant de quitter l’impôt calculer. accès à Dans ce champ, vous devez activer « Gains provenant de locations non professionnelles configurées » à l’étape 3.

Vous aurez alors accès au champ 5ND de la déclaration 2042C. Si vous avez reçu un loyer de 10 000$, inscrivez 10 000$ dans la zone 5E.

Pour le régime actuel, il sera nécessaire de remplir plusieurs déclarations : le 2031 et les déclarations 2033-A, B… à E. Ces déclarations seront traitées comme suit Bilan et comptes de profits et pertes Une fois de plus, le comptable est nécessaire pour de telles dépenses administratives… en tout cas, il était important de calculer l’amortissement ! MOI ne décrit pas en détail comment ces rendements particulièrement complexes peuvent être obtenus.

Donc, la bonne question pour vous de choisir le bon système fiscal, il reste : si le système actuel me permet de payer moins d’impôts payer, est-ce que les bénéfices fiscaux compensent les dépenses de l’expert-comptable ? Notez que c’est souvent le cas parce que le locataire avec déductions ET amortissement peut gagner un résultat imposable de 0€ pendant plusieurs années (et donc ne paie pas d’impôts ou de cotisations sociales). Cela est d’autant plus vrai que le déficit foncier d’une location meublée n’est pas dû à d’autres revenus. Il est fourni pour 10 ans et est facturé uniquement pour la location de meublé. L’amortissement vous permet de créer un énorme déficit foncier, qui est facturé année après année pour votre location à partir de la location meublée, ce qui la réduit à 0€ pour éviter les impôts et charges sociales.

Location meublée LMNP et taxes à la source : quels changements ?

La source fiscale a plusieurs répercussions sur la location meublée non professionnelle. JE décrit ces aspects en détail ici : LMNP et impôt à la source : que pensez-vous ?