Est-il préférable d’acheter ou de louer ?

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Lorsqu’ on leur demande si vous voulez acheter ou louer votre maison, certains soutiennent que l’achat d’une maison n’est pas une transaction financière intéressante.

Lire également : Comment estimer un bien immobilier gratuitement ?

Ces gens ont tort.

Je persiste et signe : c’est une erreur monumentale de jugement et, surtout, c’est très cher.

Est-ce qu’un mystérieux lobby de propriétaires locatifs a traversé ça ?

Plan de l'article

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Acheter votre maison, et certainement, si vous êtes encore jeune, est toujours une décision absolument sage et raisonnable.

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Nous sommes en France

Tout d’abord, nous devons supprimer le raisonnement sur le débat entre l’achat ou la location de tout un contexte de circonstances qui n’ont rien à voir avec ce que nous savons dans nos pays , mais qui ont un impact profond sur l’esprit.

C’ est particulièrement le cas aux États-Unis, où la bulle du logement des années 2000 a provoqué une catastrophe qui a commencé en 2008. Le marché immobilier a été abattu. Nous nous sommes demandé si les prix ne baisseraient pas un jour.

Nous ne le connaissons en aucune façon cette situation ici, mais les conseils financiers du style « il n’est pas temps d’acheter, nous devons attendre que les prix chutent à nouveau, « ou « ne prenez pas une hypothèque pour acheter des appartements », qui a à juste titre (et à ce moment-là) est apparu aux États-Unis, ont transpiré jusqu’à présent.

Aucune raison .

Sans remettre en question les différences majeures dans l’économie, la culture et l’immobilier.

Et, bien sûr, il y a eu aussi la crise du logement en Espagne et au Portugal. Cela n’a rien à voir avec ce qui se passe en France, en Belgique, au Canada ou en Suisse. Et même dans tous les pays où il y a eu un grave problème depuis plusieurs années, la situation commence à s’inverser, et je vous parie avec un record de Leffe que tout ira bien à long terme.

Mais le résultat pervers de tout cela est que certains continuent de prétendre qu’investir dans votre maison est une mauvaise idée, et que vous pouvez obtenir des rendements plus élevés ailleurs.

Ils soutiennent que l’achat vous liera pour toujours et tue votre liberté. Les coûts d’entretien sont beaucoup trop élevés. Il est préférable de louer pour que votre propriétaire paie tous les frais.

Mais les 2 arguments les plus couramment utilisés pour prétendre qu’il est préférable de louer sont :

  1. Vous devez d’abord investir dans des propriétés locatives, sinon votre capacité de crédit sera délimitée par 33% de vos revenus (je vous montrerai plus tard comment c’est absurdité),
  2. Son appartement n’est pas un avantage, mais un problème (cette fable a été propagée par des disciples ignorants de Robert Kyiosaki , qui l’utilise dans ses livres, en particulier dans « Rich Père, Père Pauvre »). Je vais expliquer plus pourquoi cela ne va pas avec toute la ligne).

Tous les arguments qui vous ont été donnés, même s’ils semblent logiques pendant un court laps de temps, sont devant la vérité des nombres et la vérité des nombres et le Absurdité de la pensée absolument imparfaite.

En outre, tous ces arguments sont basés sur des chiffres complètement obsolètes, puisque les taux d’intérêt sont maintenant si bas, et sur des arguments qui sont en vogue depuis un certain temps, mais qui ont montré qu’ils sont obsolètes ou même complètement erronés.

Posséder votre propre espace de vie a toujours été le moyen le plus sûr de progresser vers la prospérité

Rien n’a changé aujourd’hui.

Sauf à notre époque, nous pensons de plus en plus à court terme.

J’ ai déjà démontré sur ce site à plusieurs reprises que l’accès à la propriété est toujours meilleur que de louer toute votre vie. Et je serai heureux de le faire à nouveau billet.

Mais d’abord, nous devons nous poser une question importante : comment se fait-il que ce qui a toujours été la sagesse traditionnelle – l’achat de votre propre maison est une excellente transaction financière – pour certains, soudainement pas Perspective intéressante plus ?

La réponse est le problème de la perspective temporelle lorsque vous avez besoin de décider entre l’achat ou la location.

Nous n’avons plus de vision à long terme de notre avenir. Nous optimisons nos vies pour obtenir de petites récompenses instantanées plutôt que de grandes victoires à l’avenir.

Bien que la propriété de votre maison peut certainement vous faire économiser des centaines de milliers d’euros pour toute votre vie , et est donc l’une des meilleures décisions financières que vous pouvez prendre dans votre vie, le mauvais conseil financier que nous voyons aujourd’hui tire tout cela en faveur d’une vision Absolument serré et coupé de celui qui sera votre vie à très court terme.

Tu mérites beaucoup mieux.

Comment calculer s’il est préférable d’acheter ou de louer ?

Supposons que vous avez 25 ans et que vous devez décider d’acheter ou de louer votre maison.

Vous avez à Votre recherche a trouvé quelques articles écrits par des experts financiers soi-disant bien payés qui vous vendent l’idée que le propriétaire est un gaspillage d’argent et que vous pouvez profiter d’une vie extraordinaire et d’une richesse inégalée si vous ne le faites pas.

C’ est vrai ?

Tout d’abord, dites bien que ces gens, en général, évidemment, sont eux-mêmes propriétaires.

Alors demandez-vous pourquoi ils n’ont pas suivi leurs propres conseils.

Et il est vrai que lorsque vous achetez une maison, vous devez bien faire votre travail pour vous assurer que vous achetez quelque chose qui a sa valeur et conservera.

Mais tout le reste est absurde.

Jetez un oeil à ce tableau compilé par le site Meilleurtaux.com. Et ces chiffres, bien sûr, s’appliquent à la Belgique, à la Suisse, au Canada et à presque tous les autres pays.

Combien d’années devrait-on Acheter être plus intéressant que de louer (70m2 appartement) ?

LA VILLE | EXTRAIT DES ANNÉES MULHOUSE | 0.8 PERPIGNAN | 0.8 LE HAVRE | 1 BREST | 1 LIMOGES | 1.4 GRENOBLE | 1.6 NIMES | 1.6 JANTES FERRAND | 1.6 MONTPELLIER | 1.6 LECHT PROVENCE | 1.6 LECHT PROVENCE 1.6 | 1.6 GMT | 1.8 ROUEN | 1.8 RONDES | 2 MARSEILLE | 2 TOULOUSE | 2 DIJON | 2 CAEN | 2 CESRANCON | 2 MARSEILLE | 2 TOULOUSE | 2 DIJON | 2 CAEN | 2 CESANÇON | BANCON NE | 2 RENNES | 2.6 NICE | 3 STRASBOURG | 3.6 NANTES | 4 MONTREUIL | 7,6 BOUX-BILLANCOURT | 7,6 LYON | 9 BORDEAUX | 11 PARIS | 11,6

Vous comprendrez très rapidement qu’il est plus intéressant de devenir propriétaire que de louer.

En étudiant la deuxième colonne du tableau ci-dessus, vous apprendrez que l’achat de votre maison sera rentable au moins après un an (Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Brest) et au plus après 12 ans (à Paris, l’un des endroits les plus chers du monde).

Conclusion : L’achat au lieu des loyers est donc dans certains cas déjà après un an plus intéressant ! Etau pire(à Paris, bien sûr) déjà après 12 ans !

Bien sûr, 12 ans semble énorme comme une période de temps. Et depuis aujourd’hui, il est à la mode de penser seulement 2 ou 3 ans, nous tirons les mauvaises conclusions.

Rappelez-vous que l’espérance de vie moyenne dans nos pays est maintenant de plus de 82 ans, hommes et femmes ensemble.

Par conséquent, si vous avez 25 ans et que vous devez décider d’acheter ou de louer, cela signifie vraiment : avec 25 ans, vous avez toujours une espérance de vie résiduelle de plus de 57 ans, ce qui est quatre fois plus élevé que possible pour rendre votre achat rentable. Et seulement à Paris et Bordeaux est la situation si défavorable.

Dans tous les autres cas, la rentabilité est déjà atteinte entre un et 10 ans !

En d’autres termes, si vous êtes dans la âge de 25 ans pour devenir le propriétaire, vous économisez habituellement 30 à 60 ans de loyer.

Les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires

Dans son inventaire annuel du niveau de vie et du patrimoine des Français, publié en juin 2018, l’Insee (Institut National de Statistique, qui est garanti de savoir calculer) note que l’écart de richesse entre ceux qui possèdent leur maison et ceux qui n’ont pas de maison augmente.

« Rejoindre la propriété et la résidence principale est particulièrement discriminatoire », écrivent les auteurs de l’étude de l’Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : « L’héritage brut des acheteurs est de 265.000 euros, très proche de l’étude des propriétaires sans crédit, qui atteint 285.600 euros, mais loin des locataires dont les actifs sont de 13 200 euros. L’euro est

Je n’ai pas écrit ça.

Ils sont solides mais impitoyables Statistiques.

Donc je n’invente rien.

Ce n’est pas ce genre de maison Brialy.

C’ est comme ça et pas différent : il vaut mieux acheter que louer.

Et j’ai mis cette phrase en rouge pour que vous puissiez la tenir bien, parce que j’y reviendrai plus loin parce qu’elle contient un trésor caché.

que le nombre moyen de bâtiments en France a augmenté de plus de 10% par an depuis 2000 et de 8,75% depuis 1900 (Curbes de Friggit), les propriétaires de leurs maisons sont donc en moyenne 21 fois plus riches que les locataires pauvres. Étant donné

C’ est normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 vaut maintenant 100.000.

C’ est un facteur de multiplication de 100.

Une autre façon d’expliquer cela est d’imaginer cette situation : si vous construisez une maison pour 100 000 francs en 1950 , vous pouvez le vendre aujourd’hui pour 10 millions de francs suisses (1,5 million d’euros). Entre-temps, les locataires pauvres ne payaient le loyer qu’à perte, ce qui rendait leur propriétaire plus riche chaque mois.

Acheter ou louer une calculatrice

Fin 2018, un fidèle lecteur de ce site, Yann D., m’a écrit ceci :

« Essayer de calculer avec précision l’avantage de l’achat, et non la location, je suis tombé sur cette calculatrice, ce qui permet de prendre en compte tout, y compris le coût d’opportunité d’investir la différence de loyer mensuel ou le loyer – mensuel :

https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer

J’ ai pensé que ça pourrait t’intéresser.

En me promenant sur le site ‘Leboncoin’ et à la recherche d’appartements déjà loués (pour voir le loyer mentionné dans la description), j’ai pu faire des calculs, et dans tous les tests que j’ai effectués, c’était le acheter moins cher au lieu de louer tout le temps.

 » Début 2019 je suis également venu à cette tâche, j’ai testé 50 locations dans toute la France et en suis venu à la même conclusion.

J’ ai ensuite demandé à 1 000 abonnés à ma newsletter s’ils pouvaient faire les calculs réels avec leur propre appartement. J’ai eu 236 réponses positives avec le résultat de leurs calculs (merci amis !).

Les résultats ?

  • Dans 67% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
  • Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
  • Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
  • Il n’ y avait aucun cas où la location était plus intéressante que l’achat.

« En moyenne sur une vie humaine, la location de votre logement coûte plus de 500 000€ de plus que l’achat »

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Acheter dès que possible

Le coût moyen de la location de votre logement sur une vie humaine, plus de 500 000€ de plus que l’achat.

Oui, vous avez bien lu : un demi-million d’euros de plus.

Et ce chiffre ne tient même pas compte de l’inflation !

Si l’on tient compte de l’inflation, il s’agit apparemment de plusieurs millions d’euros d’économies entre achat et location.

Plus vous attendez acheter, plus vous économisez, bien sûr.

Achetez dès que possible !

La justification reste valable de toute façon, quel que soit l’âge que vous avez aujourd’hui.

À l’approche de la retraite, il est important de devenir propriétaire.

Imaginez que j’ai trouvé des articles qui utilisent le même tableau que ci-dessus pour conclure qu’il est préférable de louer que d’acheter.

Et la raison principale de cette absurdité est que 12 ans (à Paris) est certainement trop long pour faire un achat rentable. 12 ans avec une espérance de vie de 82 ! Et qu’en est-il des résidents de Mulhouse qui rendent leur achat rentable après un an ?

Alors voici à notre époque : certains soi-disant conseillers financiers reconnaissent la valeur significative de leur profession plus : le temps comme le principal allié du bon investisseur.

De qui est-ce qu’on se moque ?

Devenir propriétaire est en fait beaucoup plus intéressant que les chiffres ci-dessus suggèrent

  • Je n’ai pas tenu compte de la valeur de votre propriété à la fin de votre remboursement hypothécaire ou à votre retraite. Même si la valeur de votre propriété n’aurait pas été appréciée au cours de ces longues années, il serait très surprenant que nous examinions les statistiques à long terme — oui à long terme ! — Prix des biens immobiliers, vous avez une grande quantité d’argent disponible si vous revendez pour financer votre pension. Ou vos héritiers le jour où vous ne serez plus dans ce monde. La personne qui louait n’a construit rien d’autre que l’héritage, sauf la propriété du propriétaire de son appartement.
  • Le modèle utilisé pour calculer la différence entre L’achat ou la location est utilisé, il est très mal conscient de l’impact de l’inflation sur vos dépenses mensuelles. Si vous achetez votre maison avec une hypothèque fixe, vos remboursements resteront non seulement fixes en termes nominaux, mais en termes réels ils diminuent en raison de (ou dans ce cas particulier, grâce à l’inflation régulièrement. D’un autre côté, c’est juste le contraire quand vous louez. Votre loyer est indexé annuellement. Ce loyer, qui semble d’abord tout à fait supportable, devient insupportable après un certain temps, et sur la durée d’une hypothèque moyenne de 20 ans, la différence entre ce loyer et un remboursement hypothécaire devient gigantesque.
  • Si les locataires dépensent 35% de leur revenu pour leur appartement, le taux de dépense pour les propriétaires tombera à 15% (32% pour les premiers participants, parce que tous les débuts sont difficiles !). Plus des deux tiers des locataires affirment que leur budget de logement est limité à leurs dépenses alimentaires et Vêtements qu’ils doivent réduire pour payer leur loyer (selon une étude d’OpinionWay pour l’établissement de crédit Sofinco).
  • Plus tôt vous achetez et plus vous vivrez, plus la propriété de la propriété vous rendra riche.

Quelques autres arguments trompeurs

Si vous êtes un grand défenseur de la louange pour la vie (ou l’un de ces experts que je viens de mentionner ci-dessus), vous êtes probablement bave de colère contre moi en ce moment. Et vous êtes prêt à m’envoyer un tas d’arguments qui montrent que j’ai tort.

J’ espère juste vous avoir convaincu ce qui est évident.

Mais hé, vous ne savez jamais, et avant d’inonder mes commentaires de boîte aux lettres, voici déjà ma réponse aux arguments les plus populaires pour la La location peut être utilisée dans le grand débat entre l’achat ou la location.

1. Je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être liiiiiiiiiiiiiiiiibre

. C’ est un argument qui a très peu de cohérence et est enraciné dans la croyance plutôt bizarre que si vous possédez un appartement, vous devez être un esclave, ne jamais quitter votre maison à nouveau, être enchaîné à votre hypothèque et travailler avec la sueur de votre front pour toujours faire votre achat à rembourser.

Tout cela est complètement faux.

Ici aussi, acheter ou louer est un faux dilemme.

Si vous voyagez et que vous voulez être libre, vous pouvez louer votre logement et demander à quelqu’un de payer d’autres personnes (c’est ce qu’on appelle locataire !) pour rembourser votre hypothèque et augmenter votre patrimoine au fur et à mesure que vous explorez le monde.

Cependant, pour ceux qui m’ont déjà traité de dinosaure, arguant que nous devons être flexibles à notre époque et pouvoir agir régulièrement pour trouver du travail n’importe où (ce qui s’applique parfois), la réponse est la même.

Personnellement, j’ai changé de ville 6 fois au cours de ma vie, mais heureusement cela ne m’a pas empêché d’être propriétaire ! Je me suis retrouvé avec 6 propriétés que j’ai louées à chaque fois, et c’est tout, et ce n’est pas plus compliqué.

Parce que lorsque vous louez votre propriété, vous faites exactement ce qu’un propriétaire fait aujourd’hui avec son argent : devenez riche en rendant votre locataire pauvre.

Et y a-t-il vraiment tant de travail pour être propriétaire ? Probablement pas beaucoup plus que d’être locataire. Et vous pouvez toujours utiliser une agence immobilière pour gérer votre propriété. Tout ce que vous avez à faire est d’augmenter votre argent.

Je suis sûr que c’est dans vos options ?

2. Où je vis, il est moins cher de louer

De toute façon.

Pour le moment.

Si vous êtes locataire, vous êtes à la fin des cycles de vie du montant du loyer et du montant du taux d’intérêt pour les hypothèques.

Tout au long de votre vie, vous verrez que ces paramètres vont de haut en bas.

Mais à long terme de votre vie (et j’espère, bien sûr, votre vie durera aussi longtemps que possible), il a toujours été démontré que le coût total de la location est plus élevé que le coût total de propriété.

Et au moment de votre mort, vous n’avez évidemment rien d’autre que héritier en louant toute votre vie.

Et après nous volons, bien sûr, mais qu’est-ce que vous avez à lire ces articles, si vous pensez vraiment que ?

Et l’exemple de ce brave homme dans la trentaine annonçant sur son appartement combien il est fier de louer sa villa à Maurice au lieu de l’acheter (cette villa coûte 590 000 000€ sans frais de notaire et BOI, qui s’occupe des dossiers d’investissement pour les expatriés), ne me semble pas ( mais pas du tout pertinent et représentatif de la réalité de la vie quotidienne de la majorité des Français. Vous allez vraiment acheter une villa dans une enclave pour Richards à Maurice comme premier logement ? Allez-vous vraiment vous engager dans votre première maison avec un prêt immobilier qui coûte au moins 3,1500 €/mois pendant 20 ans ?

Je ne sais pas.

J’ espère que tu le feras ce n’est pas non plus.

3. Je loue parce que je ne veux pas m’ennuyer avec le paiement des impôts, le remboursement d’un prêt, l’entretien et tous les autres frais immobiliers

Oh, mon Dieu !

Quel argument !

Bien sûr, lorsque vous louez, vous payez également toutes ces choses qui sont bien sûr incluses dans votre loyer. Et vous pourriez aussi bien avoir à faire un transfert pour payer ce loyer. Et vous payez même un peu (beaucoup) plus, car il est nécessaire que le propriétaire soit indemnisé pour son travail.

Pensez bien : pensez-vous vraiment que quelqu’un est vraiment assez fou pour rester avec vous en perdant de l’argent ? Au contraire, l’immobilier locatif n’existe que pour gagner de l’argent sur le dos du locataire.

C’ est normal pour personne de travailler avec de cette activité ferait un profit, elle disparaîtrait.

4. Devenir propriétaire est un mauvais investissement. Tu ferais mieux de placer ton argent ailleurs.

C’ est mal.

Non pas parce que je crois qu’il n’y a pas de bons investissements en plus de l’immobilier : je suis un grand fan des fonds d’investissement.

Et non plus, parce que je ne pense pas que tu sois bon d’être un investisseur.

Et je suis le premier à dire qu’il investit et investit dans l’immobilier et investit dans des investissements financiers. L’un complète l’autre, l’un n’entrave pas l’autre.

Cependant, le problème est simple que si vous êtes locataire, vous devrez payer votre loyer d’abord, et il sera difficile de payer assez d’argent en plus de pour réaliser l’investissement que vous auriez pu faire dans l’immobilier.

Il est très bon d’investir dans des produits financiers.

Je le ferai aussi.

Mais si tout va mal, votre maison sera toujours votre protection ultime.

Pas vos fonds d’investissement.

5. Je loue une maison avec cinq autres potes. Je ne pourrai jamais acheter la même propriété.

Vous comparez les pommes et les poires.

C’ est génial si vos amis paient la majeure partie de votre loyer, il serait encore préférable de les faire payer pour le remboursement de votre hypothèque.

6. Si ma propriété augmente en valeur, je devrai payer plus d’impôts !

Ouais, ouais !

Cette est un argument que j’ai vraiment eu dans les commentaires à mes articles.

En fait, vous ne voulez pas gagner plus d’argent parce que vous devez payer plus d’impôts.

Et que tu ne veux pas vraiment être riche.

Que dois-je répondre à cela ?

7. Les taux d’intérêt sont trop élevés. Ce n’est pas le bon moment pour acheter.

À l’heure actuelle, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas.

Mais ils reviendront un jour, bien sûr.

Parfois, ils sont élevés, parfois ils sont très bas.

Mais tout cela est un raisonnement à court terme. Ne laissez pas simplement votre décision d’achat ou votre loyer dépendre de ce paramètre.

J’ ai ma première maison moi-même Acheté à la fin des années 70 avec une hypothèque de 9% !

Et mon premier rapport a été rédigé en 1983, à une époque où les taux étaient de 15% !

Ce sont des taux que les jeunes aujourd’hui ne peuvent même pas imaginer !

Et puis ? Cela ne m’a pas empêché de faire une bonne affaire à long terme et, grâce à cela, de devenir riche.

Au contraire, c’est cette décision (contrairement à l’avis de tous ces imbéciles qui m’ont déjà conseillé d’attendre la chute des taux d’intérêt) qui a été la base de ma rapide indépendance financière !

Ce qui est important, c’est l’achat d’une propriété qui vaut son argent et qui a le potentiel de préserver sa valeur.

Si les taux d’intérêt sont trop élevés au moment de votre achat, vous pouvez modifier votre hypothèque par la suite encore refinancer.

8. Il est préférable de louer parce que vous n’êtes pas endettés et ne touchez pas votre ratio d’endettement

Je peux être bref : j’ai écrit un article complet sur l’ignorance financière dramatique de ceux qui le pensent.

Contrairement à ce que beaucoup semblent penser, la propriété de votre propre maison ne change généralement pas votre capacité de crédit.

Cependant, depuis 2020, le concept du taux de dépenses consistant à fournir jusqu’à 33 % du prêt immobilier aux emprunteurs est clair et rend l’emprunt pour des immeubles locatifs beaucoup moins facile qu’auparavant.

Cette nouvelle disposition est expliquée en détail dans la leçon 40 de ma formation immobilière, en utilisant sa méthode de calcul et ses solutions de contournement possibles. Instructions d’utilisation.

9. Votre propre maison n’est pas un avantage

Cette est l’ancien argument que notre ami Robert Kyiosaki a utilisé dans ses livres, en particulier dans son best-seller, « Père Reich, père mauvais.

Kyiosaki, et malheureusement pas la première fois, aurait fait mieux de garder la bouche fermée.

L’ erreur de son raisonnement (qui soudainement devenu très généralisé par beaucoup qui voudraient mieux revoir leur cours de comptabilité : un étudiant qui me sert cela, je le fais sans pitié !) il est important de penser qu’un actif doit générer des flux de trésorerie pour être défini comme tel.

Malheureusement, la définition d’un actif pour Kyiosaki et ses partisans Ignar est un concept comptable et financier extrêmement précis et bien documenté, dont les termes n’ont pas besoin d’être inventés en faveur de sa fausse démonstration.

Un actif est un élément identifiable des actifs d’un actif économique (tel qu’un ménage) dont la valeur est positive la valeur économique, c’est-à-dire la création d’une ressource que le fonctionnaire contrôle à la suite d’événements passés et dont cet agent attend un avantage économique futur.

Un logement répond clairement à cette définition parce qu’il s’agit d’un élément identifiable du patrimoine qui a une valeur économique positive et appartient au ménage concerné.

Et le meilleur exemple du fait qu’un appartement est effectivement un actif est que le logement, comme tout actif, a une valeur qui peut changer à la hausse ou à la baisse et générer des pertes ou des gains en capital.

Dans un bilan, votre maison sera évidemment en actifs, la dette que vous avez admettre de l’acheter en passif. Chaque année, bien sûr, vos actifs augmentent (en moyenne 8,75 % par an pendant plus de 100 ans) et vos passifs diminuent grâce à vos remboursements de capital. Le résultat final de ce processus comptable, c’est que votre actif net augmente chaque année, ce qui vous rendra plus riche et plus riche.

Il n’est pas nécessaire, comme le prétend Kiyosaki d’une manière particulièrement maladroite, attendre que votre dette soit remboursée avant que votre maison devienne un atout.

Il est enfin temps de revenir au fameux taux rouge au début de cet article : l’actif brut des accréditeurs est de 265.000 euros, très proche des propriétaires sans crédit, qui atteint 285.600 euros, mais loin des locataires dont l’actif est de 13.200 euros.

Le trésor caché de cet ensemble est le suivant : à la fin, il ne fait aucune différence d’emprunter de l’argent pour acheter son logement (comme le prouvent les chiffres), et la raison en est que ce dernier est un profit, contrairement à ce que Kyiosaki avoue scandaleusement.

fichier cqfd.

Ici aussi mon article sur le dramatique ignorance financière de ceux qui répandent koniosaki bêtises parce qu’ils ne comprennent pas les documents comptables Fondamentalement, devrait vous aider à comprendre le raisonnement et vous mieux décider entre l’achat ou la location.

10. Il est préférable d’investir dans l’immobilier locatif d’abord avant de devenir le propriétaire de votre propre maison

Comme le point précédent, ce n’est évidemment pas un argument valable dans le débat entre l’achat ou la location, si vous savez comment analyser un bilan.

Après tout, en réalité, c’est exactement le contraire : chaque mois vous louez, non seulement vous perdez de l’argent, mais aussi réduisez votre capacité de crédit.

D’ autre part, chaque mois, vous payez votre prêt immobilier, non seulement augmenter votre capacité de crédit, mais aussi assurez-vous que votre maison est considérée comme un garantie supplémentaire pour l’achat de votre location de patrimoine immobilier.

Cela augmente votre effet de levier, car ce que vous avez déjà sert à garantir et financer vos autres achats.

Au fil des ans, il y a deux phénomènes simultanés : la valeur de votre bâtiment, bien sûr, augmente (en France de 8,75% par an en moyenne depuis 1900), et vous remboursez progressivement le capital emprunté.

En conséquence, votre solde financier personnel a un solde net positif, qui augmente avec le temps (valeur de la construction, baisse de la dette).

Ce sont vos actifs nets personnels qui vont augmenter.

Cet équilibre positif vous permet d’emprunter d’autres bâtiments.

Pour que je puisse acheter des dizaines d’appartements sans payer un sou Les fonds propres, les biens déjà remboursés (partiellement ou intégralement) ont finalement été utilisés comme garantie pour les nouveaux.

C’ est un effet de boule de neige extraordinaire qui prouve que l’argent crée de l’argent.

Il est triste de voir à nouveau qu’il y a un terrible manque d’éducation financière lorsqu’on lit ou entend le nombre invraisemblable d’interprétations erronées dans la discussion entre l’achat ou la location.

Par conséquent, vous louer et investir dans une propriété pour le louer est stupide dans la plupart des cas (à l’exception des exceptions énumérées ci-dessous).

Il met la charrue devant les boeufs.

Les gens qui font ces ennuis ne comprennent pas la théorie comptable.

11. Il est préférable de louer, parce que vous pouvez louer votre maison tous les 7 Années de vente

Les statistiques de 7 ans comme la durée moyenne de l’achat de biens immobiliers, à laquelle beaucoup se réfèrent sur d’autres sites, est abusée.

C’ est la même erreur qui circule sur Internet avec les célèbres statistiques de Boursorama (je crois 2009) et que presque tous les sites seront repris sans comprendre ce que cela signifie vraiment.

Dans ce cas, si nous regardons la source réelle et regardons comment elle a été réellement calculée, nous apprenons ce que peu font pour faire cette fameuse moyenne détenant une moyenne, les atterrisseurs (ceux qui louent) et les spéculateurs (ceux qui achètent pour vendre le plus tôt possible), ce qui signifie que le raisonnement n’est pas statistiquement évident incorrecte.

Un peu de bon sens peut nous aider : vous connaissez vraiment beaucoup de gens qui vendent leurs maisons en France tous les 7 ans ?

Non, ce n’est pas le cas ?

Moi non plus.

La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidemment chez eux toute leur vie, même pendant plusieurs générations dans certaines familles !

Les vraies statistiques maintenant.

Le nombre moyen exact de détention d’un propriétaire résident semble difficile à trouver. A ma connaissance, le seul chiffre publié à ce sujet (mais il serait intéressant si quelqu’un trouve un nouveau nombre) est celui du Commissariat Général au Développement 2009 : « Près de 8% des appartements ont changé de résidents chaque année entre 2005 et 2007. Ce prix varie de 3,5 % pour les propriétaires qui occupent dans le parc locatif privé. »

En d’autres termes, la période de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est (1 divisé par 0,035) : 28 ans et 7 mois et non 7 ans en tant qu’âne sans penser.

Cela change évidemment les calculs complètement.

Par conséquent, même pour les locataires, qui se déplacent selon cette statique en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1 divisé par 0,18), le point d’équilibre de la propriété est dans de nombreux cas très proche d’eux dans la plupart des parties du territoire français.

Et tout cela n’affecte vraiment pas le raisonnement, parce que si j’écris correctement, si un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce que dans l’intervalle, en moyenne, il est sur le point de prendre sa retraite, donc il n’en profite pas par l’achat d’autres, parce que ses problèmes financiers sont en grande partie résolus par sa prévoyance.

Cas où la location de votre résidence principale est plus raisonnable que l’achat

En ce qui concerne la question de l’achat ou de la location, il faut admettre que certaines personnes sont en très petite minorité n’ont aucun avantage d’accéder à la propriété pour diverses raisons.

Êtes-vous un de ces gars qui devraient louer et ne pas acheter ?

Voici quatre cas possibles.

1. Mauvais rapport de crédit

Si votre réputation pour les banques est affectée parce que vous avez déjà eu de la difficulté à rembourser votre prêt précédent (crédit à la consommation, prêt automobile, etc.), ce n’est pas une bonne idée de contracter des prêts pour acheter votre maison.

2. Ratios d’endettement élevés

Les prêteurs tiennent compte de deux ratios : front-end et back-end.

Le frontend est votre paiement hypothécaire plus taxes et assurances divisé par votre salaire mensuel. Ce sera un maximum de 30%.

Le backend ajoute vos autres paiements mensuels de dette à votre remboursement hypothécaire avant de diviser ce nombre par votre salaire.

Un ratio d’endettement de 50 % est un taux élevé.

Un ratio d’endettement élevé signifie peut ne pas être admissible au prêt. Même si vous trouvez un prêteur peu scrupuleux qui est prêt à financer un tel prêt, vous ne serez peut-être pas en mesure de payer votre autre coût de la vie, ce qui vous mettra dans une situation pitoyable.

3. Instabilité de l’emploi ou de la réinstallation

Quel est le niveau de sécurité de votre travail ? Votre travail est-il en danger ? Votre entreprise a-t-elle peur ? Pourriez-vous être congédié et, dans l’affirmative, quelle serait la difficulté d’obtenir un autre emploi tout de suite ?

Les prestations de chômage sont rarement suffisantes pour couvrir les paiements hypothécaires

Vous serez probablement transféré dans une autre ville dans les deux ou trois prochaines années ? Si vous vendez à la suite d’un transfert d’emploi, votre bien exigerait au moins 15 % du gain en capital pour couvrir le coût de la vente. Sans eux, tu perdras de l’argent quand tu vendras.

Donc, si vous avez une maison , vous devriez prévoir de rester en place pendant un certain temps.

4. Problèmes avec l’In

Toutes les maisons doivent être entretenus.

Tout le monde n’a pas la possibilité d’y aller, sans parler des projets de réparation.

En outre, de nombreux propriétaires immobiliers ne peuvent pas se permettre d’embaucher un professionnel qui va briser.

Les experts suggèrent de réserver 5 % du prix d’achat pour la manutention de l’entretien et les réparations lors de l’achat d’une maison.

Donc, n’achetez que des biens immobiliers pour lesquels vous avez encore assez de fonds seulement pour les obtenir.

Qui profite du crime ?

Le record est donc écrasant pour les supporters locatifs plutôt que d’acheter.

Alors nous nous demandons pourquoi la France est la championne de la part locataire (40% des locataires contre moins de 30% en Europe) ?

Pourquoi tant de sites Web et soi-disant experts financiers annoncent si Beaucoup de mensonges ?

Pourquoi certains sont-ils convaincus de leur vision alors que tous les chiffres prouvent qu’ils ont tort ?

Je pense qu’il y a trois raisons :

1. J’ai déjà écrit qu’il y a un manque fatal de compétences financières, fiscales et comptables en France.

Adieu trop de gens ne comprennent pas et ne savent pas comment utiliser des concepts de base tels que l’inflation, les taux d’intérêt composés ou les taux d’intérêt, pour ne citer que quelques facteurs fondamentaux dans les calculs.

Ces malheureux sont évidemment les premières victimes de la deuxième raison :

2. Je ne peux que conclure et imaginer que quelque part il y a un lobby mystérieux et puissant d’investisseurs immobiliers locatifs qui diffusent de fausses nouvelles sur des sites Web de mauvaise qualité, des réseaux sociaux et des experts et journalistes dits peu critiques et sans scrupules.

Je ne suis pas un grand défenseur des théories de décapage parcelles organisées, mais comment puis-je expliquer autrement cette arnaque invraisemblable ?

3. Pour la troisième raison, j’ai demandé à June (ma femme) si elle avait une idée de pourquoi c’était.

Elle a généralement un bon jugement sur ces choses.

Selon eux, c’est dû au fait que le livre de Kyiosaki a été le premier livre financier personnel américain jamais traduit en français (il y a plus de 20 ans), et depuis lors, il a été adopté à tort et comme une Bible financière par tous les blogueurs français.

Elle croit que je dois être la première personne en France à transmettre des critiques communes aux États-Unis en général et dans les milieux universitaires en particulier, qui ont longtemps abandonné Kiyosaki de son piédestal, y compris la faillite.

Elle compare cela à la même mauvaise étude qui est toujours utilisée par les donneurs de vaccins, mais toujours sur tous les Sites Web, forums et réseaux sociaux. Avec tous les dégâts qu’il fait.

Elle conclut avec la conviction que cela doit blesser horriblement pour certains, admettre qu’ils se trompent, et que son ego subit un coup terrible.

Il y a des gens comme ceci : quand un mensonge est révélé, ils refusent de voir la réalité. Nous choisissons consciemment de vivre dans la fantaisie. La vérité est simplement supprimée.

Personnellement, je n’ai jamais eu de problème à admettre que j’avais tort.

Il n’y a que des imbéciles qui ne changent pas d’avis.

Acheter ou louer : Conclusion

Je suis étonné de voir des experts financiers qui sont généralement brillants et donnent de tels mauvais conseils lors du choix entre l’achat ou la location.

Je ne dis pas qu’ils ont tort (parfois à juste titre) sur tous les points qu’ils abordent, mais ils se concentrent uniquement sur Problèmes à court terme .

Et l’un des problèmes fondamentaux est la différence d’appréciation : pour beaucoup, le long terme commence déjà dans 5 ou 10 ans.

Pas pour moi.

Je crois qu’une décision aussi importante que l’accès à la propriété n’est pas d’environ 5, 10 ou même 20 ans.

Acheter ou louer est une décision qui vous engage dans votre vie : non pas que vous deviez nécessairement propriétaire d’une maison pour toute votre vie, mais que vous devez prendre la décision de construire vos propres biens (et donc devenir riches) ou les biens de quelqu’un. ; un autre (et donc mauvais pour rester).

Je m’engage également à étudier attentivement l’effet miroir du choix entre l’achat ou la location : Apprenez à choisir un Le propriétaire s’enrichit grâce à ses locataires en regardant mon bilan de l’achat de mon premier bâtiment déclarant.

Si vous me lisez encore ici, vous serez probablement d’accord avec moi.

Ou au contraire, tu penses que je suis folle des liens.

J’ espère pour vous et votre famille et votre prospérité future que vous serez dans le premier cas.

Après tout, acheter ou louer est vraiment une question amusante.

Pour beaucoup de gens, une maison est le plus gros achat qu’ils aient jamais fait, mais ce n’est pas nécessairement le plus difficile.

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