La plus-value sur l’immobilier est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, ce dernier étant majoré de certains frais et des travaux. Ce gain est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si la vente est exonérée, ce qui est le cas de la résidence principale.
Le calcul suit des règles précises : forfaits, abattements qui augmentent avec les années de détention, taux fixes. Un exemple chiffré montre ensuite comment passer du prix d’achat à l’impôt dû.
Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier
Le point de départ est le prix de cession, auquel on retire les frais liés à la vente. On le compare au prix d’acquisition, que l’on corrige de deux éléments : les frais d’acquisition et les travaux réalisés.
Pour les frais d’acquisition, deux options existent : les frais réels sur justificatifs, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Pour les travaux, le vendeur retient soit les dépenses réelles justifiées, soit un forfait de 15 % du prix d’achat, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans.
Le forfait évite de rassembler des factures anciennes, mais il ne vaut que s’il dépasse les dépenses réellement engagées. Les factures à conserver et la manière de les présenter sont détaillées dans cet article sur les justificatifs de travaux déductibles.
Le résultat de cette opération est la plus-value brute. C’est sur elle que s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.
Les deux forfaits se cumulent. Un bien détenu depuis plus de 5 ans permet de retenir 7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux, soit 22,5 % du prix d’achat ajoutés au prix d’acquisition, sans aucun justificatif. Avant 5 ans, seuls les travaux réellement payés et justifiés entrent dans le calcul.
Les taux d’imposition appliqués au gain
Deux prélèvements s’additionnent. L’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value, une fois les abattements déduits. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, calculés eux aussi après leurs propres abattements.
Les deux bases d’imposition sont donc différentes, car les barèmes d’abattement ne sont pas les mêmes pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
S’y ajoute une surtaxe sur les plus-values élevées. Elle concerne les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, avec un taux de 2 % à 6 % selon le montant. Son calcul passe par le formulaire 2048-IMM-SD, que le notaire remplit lors de la vente.
Les abattements selon la durée de détention
Plus le bien est gardé longtemps, plus la plus-value imposable diminue. Aucun abattement ne s’applique pendant les 5 premières années de détention. Il commence à la 6e année, avec un rythme différent pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération | exonération |
Chaque année de détention au-delà de la 5e ouvre droit à un abattement. Un bien vendu après 12 ans de détention bénéficie ainsi de 7 années d’abattement, soit 42 % pour l’impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. L’écart entre les deux barèmes explique pourquoi la facture ne tombe pas à zéro en même temps pour les deux prélèvements.
Concrètement, l’impôt sur le revenu disparaît à partir de la 23e année de détention, alors que les prélèvements sociaux ne disparaissent qu’après 30 ans.
Les ventes exonérées de plus-value
La résidence principale est exonérée en totalité, dépendances comprises. Une résidence secondaire ne bénéficie pas de cette règle : elle suit le régime décrit plus haut.
D’autres cas permettent de ne pas payer d’impôt sur la plus-value :
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédentes et d’en acquérir ou d’en construire une avec le prix de vente dans un délai de 2 ans. La mention doit figurer dans l’acte de vente, et l’exonération ne sert qu’une fois.
- La vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 €.
- La cession par un retraité ou un titulaire d’une pension d’invalidité aux revenus modestes, sous conditions de ressources et de non-assujettissement à l’IFI.
D’autres situations sont prévues pour des publics précis : les titulaires d’une carte mobilité inclusion et les personnes accueillies en Ehpad ou dans un établissement pour adultes handicapés bénéficient aussi d’une exonération, avec leurs propres plafonds de revenus. Les montants changent chaque année, il faut donc les vérifier au moment de la vente.
Le réemploi du prix de vente dans une résidence principale suppose de préparer le nouvel achat à l’avance, notamment son financement, comme l’explique cet article sur le budget d’un nouvel achat.
Exemple chiffré d’une plus-value imposable
Prenons un appartement acheté 200 000 €, qui n’est pas la résidence principale du vendeur, revendu 300 000 € après 10 ans de détention. Le vendeur retient les forfaits, les frais de vente étant laissés de côté pour simplifier.
Le prix d’acquisition corrigé est de 245 000 € : 200 000 € de prix d’achat, 15 000 € de forfait pour frais d’acquisition (7,5 %) et 30 000 € de forfait travaux (15 %). La plus-value brute est donc de 55 000 €.
Pour l’impôt sur le revenu, 5 années comptent à partir de la 6e, soit un abattement de 30 %. La plus-value imposable est de 38 500 € et l’impôt est de 7 315 € à 19 %.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25 % (5 fois 1,65 %). La base est de 50 462,50 € et les prélèvements sont de 8 679,55 € à 17,2 %. La plus-value imposable restant sous 50 000 €, aucune surtaxe ne s’applique. Le total à payer s’élève à environ 15 995 €.
Sur une plus-value brute de 55 000 €, l’impôt et les prélèvements représentent donc 29 % du gain. Les forfaits ont réduit la base de 45 000 € par rapport au prix d’achat seul, et les années de détention ont encore réduit la base taxable.
Ce calcul est une illustration avec des chiffres choisis. Il change si le vendeur retient des frais réels, si des frais de vente viennent en déduction du prix, ou si la durée de détention est différente.
Qui déclare et paie l’impôt lors de la vente
Le notaire calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration et règle la somme auprès du service de la publicité foncière. Le montant est prélevé sur le prix de vente, le vendeur n’a donc pas de chèque à faire après la signature.
Le vendeur doit tout de même reporter sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclaré par le notaire, ainsi que le montant exonéré s’il y en a un. Les étapes qui précèdent la signature chez le notaire sont décrites dans cet article sur le déroulé d’une vente immobilière.
Les mêmes règles valent pour un bien locatif revendu. Un investisseur qui construit un patrimoine immobilier locatif peut donc anticiper l’impôt de sortie en suivant la durée de détention de chaque bien.
Le formulaire 2048-IMM-SD, qui sert aussi à calculer la surtaxe, est rempli par le notaire. Le vendeur a donc intérêt à lui remettre avant la vente l’acte d’achat et les factures de travaux, pour que le calcul s’appuie sur des pièces et non sur des estimations.
