Posséder coûte cher, surtout lorsque vous ajoutez cette dépense à toutes les autres dépenses que vous avez en tant qu’adulte. C’est pourquoi de nombreux propriétaires canadiens choisissent de puiser dans leurs biens immobiliers pour obtenir l’approbation d’un prêt. Voyons ce que cela signifie d’utiliser votre maison pour obtenir un prêt.
Quelle est la valeur nette d’un logement ?
Au fil des remboursements, la partie de votre maison qui vous appartient vraiment grandit. Chaque mensualité versée fait augmenter ce qu’on appelle la valeur nette : c’est la part de la propriété sur laquelle la banque n’a plus de droit. Si, en plus, la valeur de votre maison grimpe parce que le marché est favorable, cette somme augmente plus vite encore. Beaucoup de propriétaires s’appuient sur ce capital pour financer des projets d’ampleur, qu’il s’agisse de moderniser la cuisine, de solder un prêt auto ou de soutenir les études d’un enfant. Quel que soit l’objectif, cette réserve sert à sécuriser le nouveau prêt.
Ai-je une valeur nette immobilière ?
Après quelques années de remboursements réguliers, rares sont ceux qui n’ont pas commencé à accumuler un peu de valeur nette. Pour savoir où vous en êtes, un calcul simple suffit si vous souhaitez juste avoir une idée avant tout contact avec votre banque. Prenez le prix actuel de votre maison (même si une estimation officielle sera toujours plus précise) et soustrayez le solde de votre prêt hypothécaire. Voici un exemple concret :
Valeur de la maison : 376 000 $
80 % de cette valeur (376 000 $ x 0,8) : 300 800 $
Solde de l’hypothèque : 232 000 $
Montant accessible = 300 800 $, 232 000 $ = 68 800 $
Dans cette situation, un propriétaire pourrait obtenir un deuxième prêt hypothécaire jusqu’à 68 800 $. Il ne s’agit là que d’une estimation, car tant qu’une évaluation officielle n’a pas été réalisée, la valeur exacte reste incertaine.
Comment puis-je accéder à mon capital ?
Trois solutions principales existent pour utiliser la valeur nette de votre maison : chacune répond à des besoins et des profils différents.
Prêts basés sur la valeur domiciliaire
Que sont-ils et comment fonctionnent-ils ?
Un prêt sur la valeur domiciliaire met votre maison en garantie face à la banque. Le principe : le prêteur examine la valeur de votre bien pour déterminer combien il peut vous prêter. En contrepartie, vous remboursez mensuellement, intérêts compris. La logique est la même que pour tout prêt garanti, mais ici, la maison reste le pivot de la transaction.
Comment puis-je en obtenir un ?
Pour y accéder, il faut déjà avoir remboursé une part significative de votre hypothèque, faire évaluer votre maison par le prêteur et démontrer une situation financière stable. C’est un passage obligé pour convaincre la banque que vous pourrez honorer cette nouvelle dette.
Comment l’utiliser ?
Avec ce type de prêt, la règle veut que vous puissiez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur estimée de votre bien, moins ce que vous devez déjà sur votre première hypothèque. L’emprunteur se retrouve donc avec deux prêts à rembourser simultanément. Ce format séduit ceux qui ont besoin rapidement d’un montant élevé pour une dépense ponctuelle. Les experts recommandent cependant de solder ce type de prêt dans les 5 ans, car les taux d’intérêt sont généralement plus élevés qu’un prêt hypothécaire classique. Le risque assumé par le prêteur explique ce surcoût.
LSCD (Ligne de crédit de la valeur de la maison)
Qu’est-ce que c’est et comment cela fonctionne-t-il ?
La LVDA fonctionne différemment d’un prêt classique. Ici, il s’agit d’une réserve d’argent renouvelable : vous puisez, vous remboursez, et la somme disponible se reconstitue. Cette souplesse permet de financer des projets variés au fil du temps, sans demander un nouveau prêt à chaque fois.
Comment puis-je en obtenir une ?
Ouvrir une ligne de crédit de ce type s’effectue auprès d’une banque, d’une institution financière ou même de certains prêteurs privés. La sélection reste exigeante : une bonne cote de crédit est souvent nécessaire. Avant d’accéder à une LVDA, il faut aussi faire évaluer la maison pour vérifier que vous disposez d’au moins 20 % de valeur nette. Ce seuil constitue le sésame pour obtenir ce produit, qui reste généralement moins coûteux qu’un prêt sur la valeur domiciliaire.
Comment l’utiliser ?
La plupart du temps, la limite maximale autorisée atteint 65 % de la valeur évaluée du bien. Si cette ligne de crédit s’ajoute à un prêt hypothécaire existant, la somme cumulée peut aller jusqu’à 80 % de la valeur totale du logement au moment de la signature. Une fois la ligne activée, vous gérez vos retraits comme bon vous semble, à condition de respecter les remboursements minimaux.
Refinancement de votre prêt hypothécaire
Qu’est-ce que c’est et comment cela fonctionne-t-il ?
Le refinancement consiste à mettre fin à votre contrat hypothécaire en cours pour en négocier un nouveau, plus avantageux ou mieux adapté à vos besoins. Cette démarche permet d’injecter une partie de la valeur nette de votre maison dans le nouveau prêt. Attention : si vous mettez fin à votre hypothèque avant la fin du terme, des pénalités peuvent s’appliquer. Cela dit, attendre la période de renouvellement peut éviter ces frais. Comme pour les autres solutions, la limite d’emprunt reste fixée à 80 % de la valeur de la maison, déduction faite du solde de l’hypothèque initiale.
Quelle est la marche à suivre ?
Il faudra faire évaluer votre bien, puis rompre et renégocier votre hypothèque avec votre prêteur habituel ou un concurrent. Les pénalités pour rupture anticipée peuvent peser lourd, mais si votre contrat touche à sa fin ou si les frais restent limités, cette option mérite d’être étudiée de près.
Les avantages à utiliser la valeur nette de sa maison
Plusieurs arguments expliquent pourquoi les propriétaires se tournent vers cette solution :
- Financer des travaux pour rehausser la valeur de la maison : utiliser ce capital pour rénover ou agrandir peut augmenter la valeur de revente, ce qui permet de transformer une dépense en investissement.
- Déduire certains intérêts dans votre déclaration de revenus : si les fonds servent à des investissements générant un revenu, les intérêts liés au prêt peuvent parfois être déduits fiscalement.
- Utiliser ce capital selon ses priorités : que ce soit pour payer les études d’un enfant, acheter une autre propriété, régler une dette à taux élevé ou organiser un projet personnel, la liberté d’utilisation est réelle.
Les limites et risques à considérer
Cependant, accéder à la valeur nette de son logement n’est pas sans contraintes. Voici les principaux points de vigilance :
- Des frais sont à prévoir avant d’obtenir le prêt : frais d’évaluation, de dossier, honoraires juridiques… L’accès à ce capital n’est jamais gratuit.
- Taux variables, mensualités imprévisibles : en optant pour un taux variable, le coût total du crédit peut fluctuer au gré des marchés. Un taux attractif au départ peut grimper avec le temps, il faut donc être prêt à assumer ce risque.
- Investir ce capital comporte des incertitudes : placer la somme dans des investissements non garantis expose à des pertes, notamment en cas de chute boursière. Les gains ne sont jamais assurés.
- Le risque de perdre sa maison en cas d’impayé : si les remboursements ne sont pas suivis, la banque peut aller jusqu’à saisir la propriété. Avant de s’engager, il faut être certain de pouvoir tenir ses engagements, mois après mois.
Dans tous les cas, la santé de votre cote de crédit reste un facteur déterminant pour négocier ou accéder à ces solutions.
Règles hypothécaires au Canada
En 2016, les règles du jeu ont changé pour les acheteurs et propriétaires canadiens. L’enjeu : limiter les risques sur le marché et protéger les emprunteurs comme les prêteurs. Le gouvernement a instauré plusieurs mesures concrètes :
- Depuis le 17 octobre 2016, toute personne souhaitant un prêt hypothécaire assuré doit réussir un « test de résistance ». Cela permet d’évaluer si l’emprunteur pourra continuer à payer même si les taux d’intérêt augmentent.
- Des investisseurs étrangers achetaient, rénovaient et revendaient des résidences principales sans régler d’impôts sur ces gains. Désormais, chaque vendeur doit déclarer la cession de sa résidence principale à l’Agence du revenu du Canada. Les Canadiens restent toutefois exonérés de l’impôt sur les gains en capital pour la vente de leur résidence principale.
- Jusqu’en 2016, l’État assumait l’intégralité du risque en cas de défaut de paiement pour les prêts hypothécaires assurés, sans impact pour les banques. Une réforme prévoit désormais de transférer une part de ce risque aux prêteurs eux-mêmes.
- Depuis le 30 novembre 2016, de nouveaux critères encadrent l’accès à une assurance hypothécaire à faible ratio :
- La durée maximale d’amortissement est fixée à 25 ans.
- Le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser 1 million de dollars.
- L’acquéreur doit occuper personnellement le logement.
- Une cote de crédit minimale de 600 est exigée.
Considérez toutes vos options
Avant toute démarche, il vaut la peine de prendre le temps d’analyser chaque solution, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire, d’une marge de crédit ou d’un refinancement. Chacune a ses forces et ses contraintes. S’appuyer sur l’avis d’un professionnel du crédit immobilier, c’est mettre toutes les chances de son côté pour faire le bon choix. En matière d’hypothèque, mieux vaut avancer éclairé plutôt que de naviguer à vue.
