Quel régime fiscal pour LMNP ?

Si vous louez un logement meublé et que ce n’est pas votre magasin principal, vous devez choisir le statut LMNP (location non meublée par des professionnels).

Le statut LMNP est une taxe très avantageuse (par rapport à la location d’un logement vide), puisque vous pouvez dépenser l’amortissement payé (de votre appartement ou maison), ce qui réduira votre profit potentiel et paiera moins d’impôts.

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NB : Le loyer reçu dans le PNMT doit être inférieur au montant total des autres revenus provenant des activités de la maison fiscale (salaires, autres revenus indépendants, etc.). Par conséquent, la LMNP ne peut être qu’une activité secondaire.

Dans LMNP, Tax, vous pouvez choisir entre deux plans :

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• Option 1 : le plan MicroBIC vous pouvez choisir si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€ par an (revenus à partir de 2020). Ce régime est intéressant si vous avez peu de charges, car aucune charge n’est non déductible. Ils sont imposés par l’IR sur la moitié du revenu locatif (puisqu’il y a une allocation de 50%). (voir le paragraphe A)

• Option 2 : le plan réel simplifié que vous pouvez choisir quel que soit votre revenu (obligatoire si vous dépassez 72 600€ par année de loyer). Ce schéma est intéressant si vous avez beaucoup de dépenses (y compris l’amortissement de la propriété louée et des travaux). Votre profit est imposé sur l’IR.

Les frais qui peuvent être déduits dans LMNP au système réel simplifié sont : assurance, frais d’agence et de notaire, tous les équipements (meubles, appareils électroménagers, etc.), travaux et réparations, intérêts sur emprunt, impôt foncier et CFE, amortissement des biens locatifs. (voir le paragraphe B)

Si vous ne le comprenez pas au début, ne paniquez pas, ZEFYR vous guidera et automatise vos tâches dans LMNP avec un Realregimen. (voir le paragraphe C)

A. Option 1 — Faible charge : choisissez MicroBIC

Si vos dépenses ne dépassent pas la moitié de vos revenus locatifs, il est préférable de choisir le système MicroBIC. Par exemple, si vous avez 18 000€ de revenus locatifs par an et 2 500€ de frais (1 500€ de taxes et 1 000€ pour divers frais, réparations et assurances), vous recevrez en fin de compte 15 500€. Toutefois, vous ne payez les cotisations de RI et de sécurité sociale que pour 9 000€ (la moitié de vos revenus locatifs, sous forme de réduction de 50 %).

Ainsi, vous payez 2 700€ en IR (si votre classe fiscale la plus élevée est de 30 %) et 1 548€ en déductions sociales (CSG-CRDS prélèvement de solidarité = 17,2%).

Enfin vous avez gagné net : €11,252€ NB : En LMNP sur le régime réel, vous auriez gagné seulement 8.144€ net.

Le statut de LMNP au plan MicroBIC vous libère de la gestion d’un service comptable et vous devez ne déclarez pas de trousse fiscale, mais vous devrez remplir le champ 5ème du PRO 2042 C et indiquer dans notre exemple le montant total de votre revenu de location annuel (avant déduction).

B. Option 2 — Nombreuses charges : choisir le régime réel simplifié

Si vos dépenses représentent plus de la moitié de vos revenus de location, vous devez choisir le plan réel simplifié. Dans notre exemple, vous avez 18 000€ de revenus locatifs par an et 19 000€ de dépenses (y compris l’amortissement des immeubles locatifs, les honoraires d’agence et de notaire, les travaux et le mobilier).

Voici les détails des dépenses annuelles :

Important : Encaisse à la fin de l’année = loyers reçus — (charges courantes taxes impôts emprunts et intérêts) = 18 000 — (1 000 1 500 12 000) = 2.500€

Par exemple, vous aviez un déficit de 1 000€ (19 000 – 18 000 euros) à la fin de l’année, alors que vous avez effectivement collecté 2 500 (solde de votre compte bancaire). Donc vous ne payez ni IR ni débiter socialement. Puisque votre déficit est causé par l’amortissement, inscrivez 0 à la ligne « Revenu imposable » de votre rendement de l’IR (zone 5NA de 2042 C PRO).

Remarque : Si votre les dépenses (à l’exclusion de l’amortissement) sont supérieures à vos revenus de location, inscrivez le montant du déficit dans la zone 5 de 2042 C PRO. Ce déficit peut être transféré à tous les bénéfices que vous pouvez réaliser au cours des 10 prochaines années.

PNMT réel : Numéros de compte à utiliser dans la comptabilité

Seuls les PMNP réels sont tenus de maintenir un service comptable. Voici les numéros de compte les plus importants à utiliser.

Fournisseur

Fournisseur

C. LMNP réel : Utilisez ZEFYR pour votre comptabilité

Inscription auprès du ZEFYR

Si vous voulez En utilisant ZEFYR pour conserver la comptabilité de votre LMNP dans le régime actuel, choisissez le type d’entreprise EI BIC ou BA – Marchande Artisan.

Achat de propriétés locatives

Vous devez aller dans le menu Compte > Saisies générales > Espèces pour entrer dans l’acquisition de la propriété. Seulement 85 % du bien est amortissable (sélectionnez le compte 213100). Dans notre exemple, la propriété vaut 400 000€, dont 340 000€ peuvent être amortissables sur 34 ans. Pour la partie non amortissable (dans notre exemple, 60 k€), le compte doit utiliser 211000 « Pays ».

Cas particuliers : — Si vous avez acheté l’immo avant de démarrer votre entreprise LMNP, sélectionnez le compte 108000 au lieu du compte bancaire 510000 — si l’argent du prêt a été payé directement au notaire qui a acquis l’immeuble, le compte doit être indiqué 467 500

Créer des enregistrements d’actifs

Au moment de la participation au Achat dans le menu Paiement en espèces, ZEFYR vous propose de créer n’importe quelle carte immobilière. Il y a un enregistrement pour la partie amortissable (compte 213100 « Bâtiments ») et la partie non amortissable (compte 211000 « Pays »). Voici les captures d’écran de ce que nous avons entré dans notre exemple.

Création du prêt

Si vous avez acheté un prêt, vous devez le créer dans ZEFYR à partir du menu Immo > Prêts > Créer.

NB : si vous avez emprunté personnellement avant de démarrer votre entreprise LMNP, vous devrez placer le compte 108000 dans les champs « Banque qui a reçu l’argent » et « Banque pour les remboursements ».

Vous devez vérifier la table de remboursement générée par ZEFYR, elle doit correspondre exactement au tableau fourni par votre banque. Vous pouvez ensuite sélectionner le champ Générer une entrée RetroPay dans le menu Authenticité > Prêts pour afficher l’option Comptez automatiquement les écritures de remboursement.

Cas particulier : Si l’argent du prêt a été effectivement transféré directement au notaire, saisissez le paiement par un tiers dans le menu Compte > Entrée périodique > Paiement, puis sélectionnez « Paiement » et le compte créancier différent 467500 pour un montant total de 300 milliards d’euros.

Comptabilisation des honoraires de notaire et d’agence

Il est nécessaire d’aller dans le menu Compte > Entrées générales > Espèces pour entrer les frais de notaire à travers le compte 622600. Si le notaire vous rembourse alors une partie des frais que vous avez accordés mais qui n’ont pas été utilisés : Menu Compte > Entrées générales > Espèces, cliquez sur ce qui précède et utilisez le compte 622600.

NB : Si vous souhaitez bloquer et amortir les honoraires de notaire et d’agence, vous pouvez utiliser le compte 208000, mais vous ne pouvez bloquer que le montant exact des frais (après déduction des remboursements).

les revenus de la

Louer

Pour comptabiliser la réception des loyers, accédez au menu Compta > Saisies générales > Comptabilité. Dans le champ Type de produit, sélectionnez le compte 752000, vous définissez le montant de location et la TVA sur 0,0 car il n’y a pas de taxe sur les loyers.

Composition d’un organe de gestion accrédité

PNLMT dans le cadre du plan actuel est une activité qui relève du BIC sur le RI. Vous devez adhérer à une organisation de gestion agréée si vous souhaitez éviter d’augmenter vos bénéfices imposables de 25 %. Cette adhésion coûte entre 200 et 300€ par an et doit être faite dans les 5 premiers mois de votre exercice fiscal. C’est cet organe directeur approuvé qui transmettra votre paquet fiscal 2031 et vos annexes (que vous pouvez consulter dans ZeFyR à partir du menu Fermer > Tax Backs > Le Tax Backs 2031 et Pièces jointes).

Réévaluation de la valeur du bien

Si votre propriété a été entièrement amortie (après 30 ou 40 ans), si elle a gagné en valeur (elle vaut 40 000€), vous pouvez l’immobiliser et l’amortir 40 000€.

Revente de biens immobiliers et valeur ajoutée dans LMNP

Dans le cas de la revente du bien dans LMNP, la valeur ajoutée n’est pas la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle de la propriété (valeur non marchande), mais la différence entre le prix de vente et la valeur d’achat initiale.

Dans notre exemple, vous vendez une propriété avec 400.000€ et dix ans plus tard 430.000€, après amortissement 2.5% de la propriété chaque année, taxe seulement sur 30 000€ valeur ajoutée et non sur 130.000€ (différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle de la propriété : 430 000€ (75% de 400.000€) 130 000€.

Article : LMNP quel régime choisissez-vous, micro ou vrai régime ? Comptabilité et impôts