Vous êtes propriétaire d’un bien locatif et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu ?
déficit foncier Le peut être la solution pour vous !
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Très utile, le mécanisme de déficit foncier vous permet de réduire l’impact fiscal des revenus de votre propriété et même au-delà en déduisant jusqu’à 10 700€ par an sur votre revenu total .
Moins connu comme des dispositifs tels que Pinel, Pinel outre-mer et d’autres malraux, il n’est pas moins efficace et pour une bonne raison ne fait pas partie des niches fiscales, et n’est donc pas limité .
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Mais à qui parle-t-il et comment ça marche ?
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Plan de l'article
Quel est le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire les divers frais qui peuvent être imputés sur les loyers perçus.
Ces frais, qui peuvent être déduits de votre revenu de propriété, comprennent :
- Frais d’administration et gestion de votre propriété
- le coût des divers travaux effectués
- ou des intérêts sur vos prêts.
Si ces droits sont plus élevés que vos loyers, nous parlons d’un déficit foncier.
Ce déficit doit être apprécié pour l’ensemble de vos revenus immobiliers.
Ainsi, vous pouvez posséder plusieurs propriétés avec un revenu positif et le solde du déficit pour l’ensemble de la dernière tendance.
Le déficit foncier ne s’applique qu’ à un bail nu sur le régime réel.
Note : Ce mécanisme est typique pour la location nue, au contraire, nous parlerons du déficit BIC pour la location meublée, mais ce n’est pas l’objet de notre article.
L’ examen de la CGP
Moins de 15 000€ Vous avez droit au mécanisme des microterres du droit à la propriété .
Cela vous donne un rabais forfaitaire de 30% .
Cependant, si vos frais sont supérieurs à 30%, vous auriez tout intérêt à choisir l’option pour le régime alimentaire réel .
Cependant, ce choix vous oblige pendant 3 ans pour tous vos revenus provenant du revenu total de l’immobilier.
Contrairement aux systèmes fiscaux, le déficit foncier s’applique avant le calcul de l’impôt.
En conséquence, il peut neutraliser complètement ou partiellement votre revenu foncier existant, et même aller au-delà.
Point important : Le mécanisme de déficit foncier s’applique également aux revenus soumis aux cotisations de sécurité sociale.
Charger le déficit par rapport à votre revenu total
Dans la situation où vous avez causé un déficit foncier en raison de la proportion excessive de votre les dépenses liées à vos revenus de biens .
Vous pouvez déduire ce déficit foncier (hors intérêts sur prêts) jusqu’à 10 700€ de votre revenu total .
Par exemple, si vous déclarez 50 000$ de salaire, 20 000€ de revenus immobilierset 30 000€ de frais pour votre propriété.
Votre revenu foncier aura donc un déficit de 10 000€ .
Ce déficit est dû à vos 50 000 euros de salaires .
L’ impôt sur le revenu est donc calculé sur les 4 000 euros restants imposables .
Note : Sans revenu imposable de la propriété, le Mécanisme du déficit foncier élimine toutes les charges sociales.
basculement de pince de contrôle
Vous pouvez égalementconsidérer cette diminution du revenu imposé comme une modification de la classe d’imposition marginal (IMT) .
Par exemple, en 2020, une personne seule déclarant plus de 73 369 euros de revenu imposable sera imposée jusqu’ à 41 % .
Le jeu des déficits fonciers peut réduire le revenu de base et le revenu total et tomber au-dessous de 73 369 euros de revenu imposable, imposé à la tranche de 30 % .
PCIP Déficit foncier
Vous voulez réduire votre impôt sans être contraint de travailler , avez-vous pensé à l’IPAC déficitaire foncier ?
Cette solution est possible si vous êtes imposé au moins sur la classe d’imposition marginale de 30%.
L’ idée ici est d’actions de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), une société spécialisée dans les déficits fonciers.
Ce dernier s’occupera de l’intégration dans son prix : achat de l’immobilier,mais aussi les travaux .
En conclusion, la société effectue des travaux sur son immobilier commercial.
En tant qu’associé, vous pouvez déduire ce travail de vos autres revenus de fortune, mais aussi de votre revenu total .
Remarque : Si vous investissez dans l’IPAC avec « Déficit foncier », vous n’êtes pas tenu de conserver vos biens immobiliers à l’avance.
Ce déficit est donc imputé exclusivement au revenu total jusqu’à 10 700 euros.
Point important : SCPI n’est pas soumis à des limites fiscales, de sorte que le montant de votre investissement n’est pas limité.
Refacturation et report : Opération
Remarque : Les intérêts sur vos prêts, contrairement à vos autres dépenses, ne sont déductibles que de votre revenu de propriété et non de votre revenu total.
Régime d’imputation et transfert du déficit
comme le déficit foncier est -il calculé ?
Prenons un exemple, c’est encore plus facile.
| Construire | |
|---|---|
| Revenu brut | 11 000€ |
| Intérêts sur les prêts | 12 €300 |
| Autres frais | 27 000€ |
| Bénéfice ou déficit | — 22 000€ |
Phase 1 : Déduire prioritalement la somme des intérêts sur la dette de votre revenu brut :
- 11 000€ — 12 300 EUR = — 1.300€
Phase 2 : Le déficit foncier à déclarer s’élève à 1 300 euros pour les 10 prochaines années.
Phase 3 : Déduction ultérieure des intérêts sur emprunt, le montant total des autres prélèvements représente le déficit foncier imputable au revenu total dans la limite de 10 700 euros.
Phase 4 : Intérêts sur les prêts et autres Les prélèvements seront reportés au résultat de la propriété pour les 10 prochaines années au-delà de 10 700€ :
- 1 300 (27 000 — 10 700) = 17 600€
Et l’année blanche ?
Par exemple, vous effectuerez des travaux allant jusqu’à 60 000 euros en 2018 avec un déficit antérieur de 3 000 euros. Qu’est-ce qui se passe ?
| 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Revenus de la propriété | 10 000€ | 10 000€ | 10 000€ |
| Œuvres | 60 000€ | ||
| Report de 50% | 2018 | 30 000€ | |
| Actif net | — 50 000€ | — 20 000€ | 10 000€ |
| Imputation par rapport au revenu mondial | — 10 700€ | — 10 700€ | |
| Déficit à déclarer | 39 € | 9 300€ | |
| Imputation des transmissions antérieures | — 10.000€ | ||
| équilibre des transferts de déficit | 3.000 € 39 300€ = 42.300€ | €3.000 48,600€ = 51.600€ | 41 600€ |
| Revenu de biens imposables | 0 € sous le CIMR (année blanche) | 0 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux | 0 € | 0 € | 0 € |
Les restants seront transférés 41 600 euros au cours des 10 prochaines années.
Nos conseils pour construire un déficit foncier
Les restants seront transférés 41 600 euros au cours des 10 prochaines années.
